오늘은 제가 실제로 진행했던 전세퇴거자금대출 1금융 후기를 바탕으로, 한도 1억을 승인받기까지의 과정과 조건을 상세히 알려드리겠습니다.
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전세퇴거자금대출
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전세퇴거자금대출이란
전세퇴거자금대출은 임대인이 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 때 사용하는 주택담보대출입니다. 은행이 세입자 계좌로 직접 입금해주는 방식이라, 자금이 임대인 통장을 거치지 않습니다. 사용 목적이 ‘보증금 반환’으로 한정되어 있어 다른 용도로 전환하거나 유용하면 즉시 회수될 수 있습니다.
전세퇴거자금대출 규제
최근 가계부채 관리 강화 이후, 수도권과 규제지역을 중심으로 전세퇴거자금대출 한도가 크게 축소되었습니다. 과거에는 주택 담보가치와 임차보증금 범위 내에서 몇 억 단위로 가능했지만, 지금은 최대 1억까지만 허용됩니다.
🔹수도권·규제지역 : 최대 1억
🔹2주택 이상 보유 시 : 대출 불가
🔹6월 27일 이전 주택 취득·임대차계약 시 예외 가능
단, 규제 시행 전 주택을 취득하고 세입자와 최초 계약한 시점이 동일하게 이전이라면 예외적으로 1억 초과 대출이 가능할 수도 있습니다. 다만 은행 심사에서 증빙이 충분해야 하며, 서류 검토가 길어질 수 있습니다.
전세퇴거자금대출 한도 1억 기준
1금융권에서는 전세퇴거자금대출 한도를 산정할 때 LTV, DSR, 임차보증금 등 여러 조건을 동시에 반영합니다.
🔹LTV(담보인정비율) : 주택 시세의 70%까지 가능하지만, 실제로는 보증금 한도가 기준이 됩니다.
🔹임차보증금 기준 : 보증금보다 많은 금액은 불가능합니다.
🔹DSR(총부채원리금상환비율) : 전체 부채의 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 거절됩니다.
예를 들어 시세 10억 아파트에 5억 보증금이 걸려 있고, 연소득이 7,000만 원이라면 DSR이 40% 이내여야 대출이 승인됩니다. 저는 이 조건을 맞추기 위해 기존 신용대출 일부를 먼저 상환하고 신청했습니다.
전세퇴거자금대출 실거주 조건
6월 27일 대책 이후 실거주 요건이 새롭게 추가되었습니다. 만약 기존 세입자가 나간 후 새 세입자를 들이지 않고 공실로 유지한다면, 임대인이 1개월 내 전입신고를 하고 2년 이상 거주해야 합니다.
🔹세입자 없는 경우 : 1개월 내 전입, 2년 이상 실거주
🔹새 세입자가 있는 경우 : 새 임차인의 보증금으로 기존 대출 상환
🔹조건 미이행 시 : 대출 회수 및 3년간 신규 주택담보대출 불가
즉, 단순히 보증금만 돌려주고 다시 임대를 놓는 형태는 불가능합니다. 실제로 은행에서도 “실거주 여부 확인이 가장 까다롭다”고 안내받았습니다.
전세퇴거자금대출 DSR 계산법
DSR은 전세퇴거자금대출 승인에 핵심적으로 작용합니다. DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로 계산합니다. 예를 들어 연봉이 6,000만원이고, 기존 대출로 연 1,500만원을 갚고 있다면, 퇴거자금대출의 연 원리금 상환액은 900만원을 넘지 않아야 DSR 40% 이내에 들어갑니다. 저는 국민은행 상담 시 DSR 계산기를 통해 미리 확인하고 진행했습니다. 이렇게 사전 확인을 하면 불필요한 거절을 방지할 수 있습니다.
전세퇴거자금대출 조건
현재 1금융권의 전세퇴거자금대출 기본 조건은 아래와 같습니다.
🔹금리 : 연 4.3%~6.0% (신용등급, 담보, 지역에 따라 달라짐)
🔹한도 : 규제지역 최대 1억
🔹기간 : 10년~30년
🔹상환방식 : 원리금균등분할상환
🔹우대금리 : 급여이체, 신용카드 실적, 자동이체 등으로 0.1~0.3%p 우대 가능
🔹중도상환수수료 : 3년 이내 상환 시 최대 1% 부과
🔹연체금리 : 약정금리 + 3%
1금융의 장점은 금리가 안정적이고, 서류 검증이 투명하다는 점입니다. 대신 심사가 느릴 수 있으므로 최소 2주 전에는 미리 상담을 예약하는 것이 좋습니다.
전세퇴거자금대출 신청 서류
1금융권은 대출 목적이 명확해야 하므로 준비해야 할 서류가 많습니다.
🔹신분증
🔹주민등록등본
🔹부동산등기부등본
🔹임대차계약서 사본
🔹전입세대열람내역서
🔹소득증빙서류(재직증명서, 소득금액증명원 등)
🔹세입자 동의서 또는 퇴거확인서
🔹등기권리증
이 중 ‘세입자 동의서’는 필수입니다. 세입자가 보증금 반환 사실에 동의해야만 은행이 계좌로 송금할 수 있기 때문입니다.
전세퇴거자금대출 신청 방법
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1️⃣ 은행 방문 또는 비대면 상담 예약
2️⃣ 주택 등기 및 임대차 서류 제출
3️⃣ LTV·DSR·신용도 심사
4️⃣ 승인 후 약정 체결
5️⃣ 대출 실행일에 세입자 계좌로 송금
저는 국민은행을 통해 진행했고, 서류 접수 후 5영업일 만에 승인을 받았습니다. 규제지역이라 한도는 1억으로 제한되었지만, 필요한 금액이 충족되어 충분히 도움이 되었습니다.
(경기도 거주 40대 직장인 김모씨) 전세퇴거자금대출 1금융 승인 후기
저는 경기도 분당에서 아파트를 보유하고 있으며, 세입자 보증금 4억을 돌려줘야 하는 상황이었습니다. 다른 금융권보다는 안정적인 1금융 전세퇴거자금대출을 원했기에 국민은행을 선택했습니다. 초기에는 DSR 때문에 어려움이 있었지만, 일부 신용대출을 먼저 상환한 후 다시 신청하니 바로 승인되었고, 결과적으로 한도 1억을 받을 수 있었습니다. 금리는 4.7%로 확정되었으며, 세입자 퇴거일에 맞춰 대출이 실행돼 일정에 차질이 없었습니다. 무엇보다 세입자 계좌로 직접 송금되어 자금 흐름이 명확한 점이 좋았습니다.
전세퇴거자금대출 1금융 추천
전세퇴거자금대출을 고려하고 있다면 1금융권 중에서도 자신에게 맞는 은행을 비교해보는 것이 중요합니다.
🔹국민은행 : DSR 계산이 투명하고 상담 속도가 빠름
🔹신한은행 : 전자약정으로 비대면 진행 가능, 실거주자 금리우대 있음
🔹우리은행 : 중도상환수수료 낮음, 고신용자에 유리함
🔹하나은행 : 대출 실행일 조정이 유연해 일정 맞추기 편리함
은행마다 서류 검토 방식이나 금리 우대 조건이 달라 최소 두 곳 이상 비교 신청을 권장드립니다.
맺음말
지금까지 전세퇴거자금대출 1금융 후기와 한도 1억 승인 과정을 중심으로 살펴봤습니다. 실제로 진행해보니 조건을 정확히 이해하고 서류를 철저히 준비하는 것이 가장 중요했습니다. 특히 DSR, 실거주 요건, 한도 규제 등은 작은 차이로도 승인 여부가 달라질 수 있습니다. 세입자 보증금 반환이 임박했다면 미리 은행 상담을 받아 준비하시기 바랍니다. 이번 경험을 통해 전세퇴거자금대출 1금융 상품은 안정성과 신뢰 측면에서 가장 안전한 선택임을 확실히 느꼈습니다.
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